Fiscalité
Définition du dispositif fiscal LMNP
Le dispositif fiscal de LMNP (Loueur Meublé Non Professionel) vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés* tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf et que votre acquisition est éligible à la récupération de TVA : ce qui est le cas sur l’opération de Toulon Montety). Le LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
Le LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.
Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché
Les régimes d'imposition - l'avantage du régime réel
Il existe deux types d’imposition dans le dispositif fiscal LMNP :
- Le régime micro BIC
Sous le régime micro BIC, vous êtes imposé sur seulement 50% de vos revenus locatifs. En effet, le taux d’abattement forfaitaire du régime micro BIC est à 50% en meublé (71% en cas de location saisonnière), au lieu de 30% en location nue. - Le régime réel
Si vous optez pour le régime LMNP au réel plutôt que micro BIC, vous pouvez amortir comptablement le prix d’achat du bien. Donc plus de charges fiscales et moins d’impôts. Alors que l’amortissement comptable au réel est impossible sous le régime fiscal de la location nue. Et point positif : à la vente, la plus-value se basera uniquement sur le prix d’achat, sans tenir compte de l’amortissement !
Au réel, vous pouvez aussi déduire plus de charges tant qu’elles restent dans l’intérêt de l’exploitation. En location nue, la déduction est limitée à une liste stricte.
Exemple
Prenons l’exemple suivant :
| Nature | Coût TTC | Coût HT | Durée d'amortissement | Amortissement annuel HT |
| Terrain | 10 000 € | 8 333 € | Non amortissable | 0 € |
| Mobilier partie commune | 2 000 € | 1 666 € | 10 ans | 166 € |
| Mobilier partie privative | 4 000 € | 3 333 € | 10 ans | 333 € |
| Appartement | 120 000 € | 100 000 € | 25 ans | 4 000 € |
| Total | 136 000 € | 113 333 € | - | 4 500 € |
Cet appartement génère un revenu annuel de 5 000 € HT et des charges (taxe foncière et charges de copropriété) de 500 € HT.
- Au régime micro-BIC, vous déclarez 2 500€ HT de revenus (après abattement de 50%) alors que vos revenus sont en réalité de 4 500 € HT (500 € HT sur 12 mois).
- Au régime réel, on va déduire en plus l’amortissement :
L’appartement est amorti sur 25 ans donc l’amortissement est de 100 000 € HT / 25 ans, soit 4 000 € de charges à déduire des revenus.
Le mobilier est lui amorti sur 10 ans, donc l’amortissement est de 5 000 € HT / 10 ans, soit 500 € de charges à déduire des revenus.
Donc, on a un revenu fiscal qui est de 5 000 € HT (loyers HT encaissés), moins 500 € HT de taxe foncière et charges de copropriété, moins 4 500 € HT d’amortissement. Donc, on a un résultat fiscal de 0 € alors que vous percevez toujours en trésorerie un bénéfice de 4 500 €.
Spécificité de la TVA
Une TVA sur l'investissement à 20%...
Un investissement LMNP peut dans certains cas être soumis à la TVA, ce qui peut devenir très intéressant car vous récupérerez dans les 6 mois suivant votre investissement 20% de TVA sur le montant de votre acquisition. Pour avoir la possibilité de récupérer la TVA sur votre investissement vous devez vous trouver dans une des catégories suivantes :
- Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
- Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
- Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger
- Prestations de mise à disposition d’un local meublé dont l’exploitant fournit à titre onéreux et de manière habituelle en plus de l’hébergement au moins 3 des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception de la clientèle.
Si vous ne pouvez être rattaché à aucune de ces prestations vous serez automatiquement exonérés de TVA sans faculté d’option.
... mais une TVA sur les recettes à 10%
Si vous avez pu récupérer 20% de TVA sur votre investissement vous devez en contrepartie reverser à l’Etat la TVA ce que vous percevrez sur les loyers issus de la location. Or bonne nouvelle, en plus de la récupération de la TVA de 20% sur le montant de votre investissement, vous bénéficierez d’un taux de TVA de 10% sur les loyers que vous percevrez dans le cadre du statut LMNP.
Revente d'un bien acquis LMNP
Fiscalité de la TVA
Vous devrez si vous souhaitez récupérer la TVA sur votre investissement conserver votre bien pendant 20 ans. Si vous revendez votre bien avant les 20 ans, vous devrez rendre une partie de la TVA qui vous a été restituée au prorata du nombre d’années de détention du bien. SAUF si vous trouvez un acheteur qui reprend aussi votre bail commercial et donc qui continuera après vous dans les mêmes conditions, alors vous n’aurez rien à rendre à l’Etat.
Dans le cas du Hüb de Privilodges, vous pourrez bénéficier de la récupération de la TVA sur votre acquisition et devrez restituer à l’état une TVA représentant 10% de vos revenus.